L’article 19-2 Loi SRU précise, dans ses alinéas 1 à 3 : « À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »
La possibilité de réclamer par anticipation les sommes non encore exigibles concerne ainsi les provisions comprises ou non dans le budget prévisionnel, les cotisations issues du fonds de travaux ainsi que les sommes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Le recouvrement anticipé des provisions suppose une mise en demeure préalable demeurée infructueuse passé un délai de trente jours. Comment rédiger la mise en demeure sans encourir l’irrecevabilité ?
Or, sur ce point la loi ne dit rien, les juges ont donc précisé ce qu’il était attendu de cette mise en demeure :Par exemple l’interpellation du débiteur a été estimée insuffisante lorsque la mise en demeure « ne comporte aucun visa de l’article 19-2, qui instaure pourtant une procédure dérogatoire de recouvrement de charges emportant des conditions et des conséquences spécifiques » et n’informe pas le destinataire « ni du délai qu’impose cet article 19-2, ni de la sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel » (Aix-en-Provence, 7 déc. 2023, n° 22/09873, Dalloz jurisprudence).
La Cour de Cassation a rendu un avis sur une question ainsi formulée « La mise en demeure visée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l’article 14-1 de la même loi, des charges échues impayées des exercices antérieurs ? ». La distinction opérée dans la mise en demeure des sommes appelées auprès du copropriétaire relève d’un principe de loyauté permettant à l’intéressé de prendre conscience des conséquences que pourrait entraîner un défaut de paiement dans les délais prescrits. La mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande. Il appartient aux syndics de détailler le plus précisément possible les sommes appelées auprès du copropriétaire au titre de l’article 19-2 en distinguant les sommes au regard de leur nature : provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux, sommes restant dues au titre des exercices antérieurs après approbation des comptes ou encore les provisions dont il est demandé au juge l’exigibilité immédiate. La présentation d’un montant global entraînera irrémédiablement l’irrecevabilité de l’action.
